Co je realitní bublina?

Jak vypadá nemovitostní bublina?

Prasknutí bubliny je zvláštní trend, který definoval Hyman Minsky, kdy dojde k propadu důvěry na trhu a ceny začnou klesat. Říká se tomu také "Minského moment" a nejčastěji se objevu po období stability a důvěry, která automaticky generuje nestabilitu v budoucnu. Tento jev je obecný a platí pro každou krizi a nemovitostní nevyjímaje. 

Nemovitostní bubliny obecně vznikají, kdy jsou ceny v jednom nebo více regionech nadhodnocené a reálná cena nemovitosti je nižší než ta, za kterou se nemovitost prodává na trhu. Pokud dojde ke zpomalení trhu s nemovitostmi, tak dochází většinou i k poklesu prodejních cen a ty se v ideálním případě zastaví na "reálné" ceně. V některých případech mohou ale klesat dál.

Komplikace nastane ve chvíli, kdy banka poskytla klientovi hypotéku na aktuální tržní cenu nemovitosti, která byla vyšší než cena reálná. Pokud by pak došlo k výraznému pádu cen nemovitostí tj. splasknutí bubliny, tak by se nemovitost prodala za aktuální tržní cenu a tudíž by výnos z prodeje nepokryl zbývající část hypotéky a dlužník by se dostal do problémů. Přesně toto se stalo v USA v letech 2007-08 a přineslo to sebou jednu z nejvýraznějších finančních krizí posledních let.


Jak nejčastěji vzniká?

Aby bublina vznikla, je potřebná souhra několika věcí. Primárně je tažená silnou poptávkou což zvedá ceny nad reálnou tržní hodnotu. Ve chvíli kdy důvody, které táhly poptávku pominou, dojde k prasknutí bubliny a cenové korekci. Pro zvýšení poptávky může být důvodů několik a ty buď působí na poptávku společně nebo individuálně. 

1. Lehce dostupné hypotéky díky nízkým sazbám, což se u nás dělo v době, kdy se sazby pohybovali kolem 2%.
2. Malá regulace hypotečního trhu, kdy banky špatně kontrolují, kdo dostane hypotéku (viz USA před vypuknutím krize v 2008).
3. Dostatek volných peněz a následná poptávka po investicích do nemovitostí.
4. Rostoucí ekonomika a s tím životní úroveň, kdy se z nemovitosti na vlastní bydlení stává "standard". Lidé pak ochotněji koupí i předražené nemovitosti, protože na to jednak díky levným hypotékám mají a také se bojí počkat, aby jejich vysněné bydlení nebylo ještě dražší.

Tyto důvody se opakují tak dlouho, až na trhu zavládne nejistota v podobě strachu z ceny, které se najednou zdají astronomicky/nereálně/nepodloženě drahé a přestanou nemovitosti kupovat. Je velmi nutné si uvědomit, že velkou část tohoto trendu vždy vytvářejí spekulanti, kteří nejsou spotřebiteli a nechtějí "pouze bydlet". Lze si to představit tak, že v pomyslné frontě na nemovitost přibývá stále více spekulantů, kteří si nemovitosti se ziskem prodávají mezi sebou a díky tomu šponují ceny nahoru a zároveň tím i poptávku "běžných spotřebitelů", kterým se díky stoupajícím cenám stále více zdražuje možnost si nemovitost pořídit a díky tomu jich ubývá. 

Nakonec se vše dostane do bodu, kdy bude cena tak vysoko, že ji žádný spotřebitel nebude chtít akceptovat a zaplatit. Díky tomu pak spekulanti zjistí, že nemovitosti které mají, se za koupenou cenu nedají prodat a začnou zlevňovat a dojde ke splasknutí bubliny. Díky tomu se nemovitosti za rozumnou cenu dostanou opět do rukou spotřebitelů a investorů a celý proces začne na novo.
 

Jaká je šance, že praskne?

Nejčastěji se pozná až ve chvíli, kdy splaskne. Nicméně existují znaky, ze kterých lze poznat, že se tento okamžik blíží a ty jsou popsány výše. 

Když se podíváme na výše zmíněné důvodu vzniku, tak si lehce spočítáme, že v Česku jsou ceny nemovitostí nadhodnocené a určitá forma bubliny tu bezesporu je. Otázka zní, jestli bublina a praskne a pokud ano, tak k jak velké cenové korekci dojte. Při prasknutí se totiž dochází k růstu úrokových sazeb a ekonomickému útlumu, což je situace ve které se aktuálně nacházíme, ale ceny nemovitostí i tak nadále rostou. Klíčové je vyrovnání poptávky s nabídkou na jejímž základě by mělo dojít ke stagnaci nebo poklesu ceny. Vzhledem k tomu, že nabídka nemovitostí je v Česku nedostatečná a výstavba pomalá, je velmi pravděpodobné, že spíše dojde k mírné korekci než velkému pádu cen.